Die Bauzinsen befinden sich nach wie vor auf einem niedrigen Stand. Für Bauherren, Haus- und Wohnungskäufer bedeutet das eine Chance. Wer ein Haus baut oder kauft und es nicht selbst bezahlen kann, leiht sich Geld und zahlt es über einen bestimmten Zeitraum an den Kreditgeber zurück. Viele Bauherren finanzieren ihre Immobilie über ein Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensart zahlt der Kreditnehmer seiner Bank eine feste monatliche Rate, die über die gesamte Laufzeit konstant bleibt. Diese Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen: Die Zinsen zahlt der Kreditnehmer an die Bank, mit dem Tilgungsanteil wird das Darlehen abgezahlt. Den Zinssatz legt die Bank zu Beginn der Finanzierung für die gesamte Dauer der ersten Finanzierungsrunde fest. Wie hoch dieser Zinssatz ist, hängt zum einen vom Marktzins und zum anderen von der individuellen Situation des Kunden ab. Wer beispielsweise von Anfang an eine höhere Tilgung wählt oder viel Eigenkapital beisteuert, profitiert von besseren Zinskonditionen. Angerechnet wird der Zinssatz immer auf die Höhe der Restschuld.Den Tilgungssatz können Kreditnehmer hingegen selbst festlegen und damit auch die Höhe der monatlichen Rate bestimmen. Je höher die Tilgung, desto höher ist zwar die Rate, desto schneller schrumpft allerdings auch die Restschuld. Der Zinssatz und die monatliche Rate bleiben jeden Monat gleich. Da die Restschuld jedoch immer geringer wird, sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil um dieselbe Höhe steigt. Eine hohe Tilgung bedeutet daher, dass Kreditnehmer insgesamt weniger Zinsen zahlen und schneller schuldenfrei sind.
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Wählen Kreditnehmer einen Vertrag mit Sondertilgung und nutzen sie dann nicht, haben sie unnötige Zusatz kosten.
Vor- und Nachteile einer hohen Tilgung
Die Vorteile einer hohen Tilgung liegen auf der Hand. Zum einen ist das Darlehen schneller abgezahlt und Kreditnehmer zahlen insgesamt deutlich weniger Zinsen. Zum anderen belohnen viele Kreditinstitute hohe Tilgungsraten mit besseren Zinskonditionen. Doch egal wie attraktiv die Zinsen gerade sind, bei der Frage, welche monatliche Rate sich Kreditnehmer leisten können, hilft nur ein ehrlicher Blick ins Portemonnaie. Ein Haus kostet mehr als nur den Baukredit. Angehende Immobilienbesitzer müssen auch Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und laufende Kosten für Arbeiten am Haus bedenken. Die Tilgung darf nicht so hoch gewählt werden, dass für zusätzliche Kosten wie eine kaputte Waschmaschine oder Renovierungsarbeiten keine Reserven mehr übrig sind.
Hohe Tilgung oder Sondertilgung?
Wer eine Baufinanzierung abschließt, hat die Möglichkeit, Sondertilgungen zu vereinbaren. Damit können Kreditnehmer außerplanmäßige Zahlungen leisten und ihr Darlehen so deutlich schneller zurückzahlen. In der Regel erhöhen Banken bei Sondertilgungsoptionen jedoch den Sollzins – und das über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung hinweg, also mehrere Jahre lang. Wählen Kreditnehmer einen Vertrag mit dieser Option und nutzen sie dann nicht, haben sie daher unnötige Zusatzkosten. Auch für Sondertilgungen gilt: Kreditnehmer sollten ehrlich zu sich selbst sein und realistisch kalkulieren. Eine sinnvolle Alternative zur Sondertilgung kann eine hohe Tilgungsrate mit langer Sollzinsbindung von mindestens 20 Jahren sein. Bauherren reduzieren so das Zinsänderungsrisiko und profitieren von niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum. Gegen einen Zinsaufschlag bieten viele Banken zudem die Möglichkeit eines Tilgungswechsels an. r
